Тогда тот попытался обязать их вернуть имущество. Спор прошел «два круга», но суды так и не определились — добросовестные новые собственники или нет. Дело дошло до Верховного суда, который рассказал, что нужно было выяснить у приобретателей в данном случае.
Ушло по цепочке
Летом 2012-го общество «Влад ДВ» купило помещение площадью 2 500 кв. м в «Москва-Сити» за 644 млн руб. А через год компания перепродала актив инвестиционной компании «Доминанта» за $20 млн (661 млн руб. по тогдашнему курсу). Новый собственник зарегистрировал помещение на себя, но деньги продавцу так и не перечислил. После этого в 2014 году с объектом совершили еще ряд сделок, в итоге оно оказалось в собственности у «2КОМ-Сети».
В сентябре 2015-го общество «Влад ДВ» признали банкротом, конкурсный управляющий Василий Седов решил вернуть дорогостоящую недвижимость (дело № А40-204589/2017). Сначала он потребовал признать недействительным первоначальный договор купли-продажи, который должник заключил с «Доминантой». Сперва он получал отказы, но продолжал судиться.
А в это время актив, принадлежавший когда-то должнику, опять перепродали. В июне 2017-го его купило «Калипсо» за 530 млн руб. Новый владелец разделил одно большое помещение на 16 маленьких. Некоторые из них сдал в аренду, а оставшуюся часть продал двоим предпринимателям — Татьяне Панкрушиной и Аде Вольневич за 28 и 31 млн руб.
Что должен сделать осмотрительный покупатель
ВС прислушался к аргументам новых собственников помещения и в мотивировочной части напомнил, что должен сделать любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимости:
♦ ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость;
♦ выяснить основания возникновения у продавца права собственности;
♦ узнать реальную стоимость имущества;
♦ проверить, есть ли споры о праве собственности на имущество.
Панкрушина и Вольневич утверждали, что перед заключением договора они проверяли юридическую чистоту сделок: запрашивали все необходимые документы у продавца, проверяли ЕГРН и даже лично осматривали помещение. В итоге у них не возникло сомнений в том, что «Калипсо» имеет право продавать актив. Но апелляция никак не оценила их доводы. То есть выводы нижестоящих инстанций об их недобросовестности сделаны на неполно исследованных обстоятельствах.
Высший арбитражный суд еще в 2008 году отметил, что осмотрительный покупатель при существенно заниженной цене сделки должен предпринять дополнительные меры по проверке юридического «прошлого» имущества. Но одно только снижение цены на 18,6% не станет достаточно убедительным для суда аргументом, чтобы уличить покупателя в недобросовестности. Если же разница окажется значительно больше, то выводы судов будут другими. Так, по делу № А56-2196/2017 ВС указал, что общество, которое приобрело имущество по цене в несколько раз ниже рыночной, нельзя признать добросовестным.
В остальных случаях учитывается то, как тщательно будущий покупатель проверял актив, и право собственности продавца.
В споре о продаже помещения в «Москва-Сити» экономколлегия не услышала от сторон убедительных и, главное, исчерпывающих аргументов, которые бы точно говорили о добросовестности покупателей. По его мнению, это не только недоработка нижестоящих инстанций, но и недостаточная вовлеченность самих участников дела. Суды не задают правильных вопросов, стороны не дают исчерпывающих ответов, поэтому в каждой следующий инстанции дело рассматривается будто «с чистого листа». Теперь спор отправили уже на третий круг.
