Покупатель должен задуматься, почему цена имущества занижена

Покупатель должен задуматься, почему цена имущества занижена

Конкурсный управляющий попросил суд признать сделку недействительной, нарушающей права кредиторов, - и в первой инстанции ему пошли навстречу. Однако апелляция и кассация не обнаружили доказательств того, что покупатель знал о цели причинения вреда кредиторам, и отметили, что должник получил исполнение по сделке. Верховный суд остался на стороне первой инстанции.

Дело о банкротстве: № А41-70837/17, должник – ООО «Константа»

Судебный акт: определение Верховного суда № 305-ЭС21-21196 (2) от 28 апреля 2022 года

Должник продал гражданину земельный участок площадью 2841 кв. м. за 426 тыс. рублей. Конкурсный управляющий посчитал, что сделка совершена в ущерб интересам кредиторов, а покупатель не намеревался осуществлять права собственника.

Суд первой инстанции признал сделку недействительной по п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве – из-за неравноценности встречного предоставления, а также из-за неподтвержденности у гражданина финансовой возможности приобрести спорную недвижимость.

Однако апелляционный и окружной суды с этим не согласились. Здесь не обнаружили доказательств того, что покупатель знал о цели причинения вреда кредиторам, а должник получил оплату. Цена сделки в таком случае значения не имеет, посчитали суды.

Верховный суд оставил в силе определение суда первой инстанции. Суд напомнил, что при разрешении подобных споров нужно оценить добросовестность контрагента должника. Для этого следует сопоставить поведение покупателя с поведением абстрактного среднего участника хозяйственного оборота – разумного и осмотрительного. Отклонение от общепринятых стандартов при отсутствии убедительных доводов и подтверждения разумности действий может говорить о недобросовестности.

Суд первой инстанции принял во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка – 1,45 млн рублей, а средняя рыночная стоимость – 3,92 млн рублей. Действия лица, которое покупает имущество по цене в три раза ниже кадастровой стоимости и в девять раз ниже рыночной, нельзя считать осмотрительными и осторожными. Покупатель должен засомневаться в правомерности отчуждения продавцом недвижимости – как ранее указывал Верховный суд в определении № 308-ЭС16-11018 от 22 декабря 2016 года.

Здесь же покупатель или знает о выводе активов и действует с должником совместно или понимает, что контролирующие лица избавляются от недвижимости по бросовой цене, не считаясь с интересами должника.

Также в данном споре управляющий ссылался на то, что нет надлежащих доказательств оплаты имущества, а покупатель не имел достаточно средств для совершения сделки. Совокупность указанных обстоятельств, отметил Верховный суд, могла говорить о выводе активов, и опровергнуть это должен был покупатель.

Однако же ответчик в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса не сообщил, чем объясняется низкая цена сделки, не ходатайствовал об экспертизе рыночной стоимости имущества, не представил первичных связанных с оплатой документов. Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у оспариваемой сделки признаков подозрительности.